Uno de los problemas clásicos a los que los Administradores de Fincas se enfrentan con frecuencia es la aparición de filtraciones en las comunidades de vecinos. Ya sea en forma de manchas de humedad o goteras, estos contratiempos generan conflictos significativos entre los vecinos, ya que resulta difícil identificar a simple vista su origen. En muchas ocasiones, los vecinos se dirigen directamente al propietario de la vivienda contigua en lugar de comunicar el problema al Administrador de Fincas, lo cual crea tensiones innecesarias que perjudican la convivencia en la comunidad.
Las filtraciones pueden producirse tanto dentro de las viviendas como en áreas comunes o en los exteriores del edificio, lo que provoca mayor confusión y plantea preguntas a los Administradores de Fincas sobre los gastos de reparación y quién es responsable, ya sea el promotor del edificio o la propia comunidad.
Es importante tener en cuenta que no existe un procedimiento legal específico para estos casos. Los precedentes son confusos y la jurisprudencia de cada Audiencia Provincial es diferente, pero este es el proceso habitual que siguen los Administradores de Fincas colegiados para resolver conflictos relacionados con humedades:
- Determinar el origen de las filtraciones: El primer paso es que un profesional realice una inspección técnica de la gotera o humedad para determinar su origen. Siempre es necesario contar con la guía de un profesional antes de iniciar cualquier proceso que pueda llegar a la vía legal. El Administrador de Fincas debe asegurarse de conocer con certeza el lugar y la causa de la filtración para evitar errores al determinar quién debe asumir la responsabilidad de su reparación.
- Elaboración de un informe técnico: El especialista acreditado debe redactar un informe que incluya la causa de la filtración, una solución propuesta, una estimación de los daños causados por la humedad y un presupuesto de los costos necesarios para su reparación.
- Mediación y resolución del conflicto: Una vez que ambas partes revisen el informe, el Administrador de Fincas hará todo lo posible para encontrar una solución amistosa y de mutuo acuerdo, donde la parte responsable de la filtración se encargue de remediar los daños ocasionados. Solo en caso de no llegar a un acuerdo justo, se procederá a presentar una denuncia ante un tribunal para que determine la responsabilidad.
Una reparación de urgencia
Hay que tener en cuenta que ante este tipo de reparaciones actuar con urgencia es clave. Sin embargo, cuando las partes no llegan a un acuerdo, la reparación puede demorarse meses hasta que se resuelva por vía judicial, lo que agrava la gravedad de la filtración y los costos de reparación.
Afortunadamente, en la experiencia de los Administradores de Fincas, estos conflictos suelen resolverse de manera amistosa, especialmente cuando involucran a vecinos. Sin embargo, cuando la responsabilidad recae en el seguro de la comunidad o en el promotor del edificio, los trámites pueden alargarse. Por ello, es fundamental contar con un Administrador de Fincas colegiado que esté familiarizado con el sector y los procedimientos legales adecuados para resolver cada conflicto.
